Wer ein Ladengeschäft oder Büro eröffnen möchte, steht vor einer der wichtigsten Entscheidungen überhaupt: der Wahl der richtigen Immobilie. Doch zwischen Traumlage und finanzieller Realität liegt oft eine ganze Welt. Die Miete richtig zu kalkulieren, ist dabei keine Kleinigkeit – sondern kann über Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts entscheiden.
Die Basis: Quadratmeterpreis ist nicht gleich Gesamtmiete
Viele Gründer machen den Fehler, sich nur auf den Quadratmeterpreis zu konzentrieren. Doch die tatsächlichen Kosten setzen sich aus deutlich mehr zusammen. Neben der Kaltmiete kommen Nebenkosten, Betriebskosten und oft auch Umlagen für Instandhaltung hinzu. Bei Gewerbeflächen sind die Spielregeln zudem andere als im privaten Wohnbereich – hier greifen weniger gesetzliche Schutzvorschriften.
Wer unsicher ist oder komplexe Mietverträge vorliegen hat, sollte rechtlichen Rat einholen. Eine erfahrene Anwältin für Mietrecht in Passau kann beispielsweise dabei helfen, Fallstricke in Gewerbemietverträgen zu erkennen und faire Konditionen auszuhandeln. Gerade bei langfristigen Bindungen lohnt sich dieser Schritt.
Standortanalyse: Mehr als nur Laufkundschaft
Die Lage bestimmt bekanntlich den Preis. Aber was macht eine gute Lage aus? In der Münchner Innenstadt zahlt man für eine Ladenfläche schnell das Drei- bis Vierfache dessen, was in einer Kleinstadt fällig wird. Doch hohe Mieten sind nur dann vertretbar, wenn auch die Kundenfrequenz und Kaufkraft stimmen.
Konkret bedeutet das: Eine Bäckerei in einer belebten Einkaufsstraße profitiert von Laufkundschaft – hier rechtfertigt sich eine höhere Miete. Ein Großhandelsbüro hingegen, das hauptsächlich über Online-Kontakte arbeitet, kann getrost auf Randlagen setzen und so Kosten sparen. Die richtige Standortwahl hängt also stark vom Geschäftsmodell ab.
Nebenkosten: Der versteckte Kostentreiber
Bei Gewerbeflächen sind Nebenkosten oft deutlich höher als bei Wohnungen. Hier werden Kosten für Heizung, Müllentsorgung, Grundsteuer, Versicherungen und manchmal sogar Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt. Eine Faustregel besagt: Nebenkosten können 20 bis 40 Prozent der Kaltmiete ausmachen.
Ein Beispiel: Wer eine Bürofläche für 1.500 Euro kalt anmietet, sollte mit zusätzlichen 300 bis 600 Euro Nebenkosten rechnen. Bei schlecht gedämmten Altbauten oder großen Gemeinschaftsflächen kann es sogar noch teurer werden. Daher gilt: Immer die Betriebskostenabrechnung der Vorjahre anfordern und genau durchrechnen.
Regionale Unterschiede nicht unterschätzen
Die Mietpreise variieren regional enorm. Während in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Hamburg die Preise durch die Decke gehen, bieten mittelgroße Städte oft ein deutlich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Mietpreisentwicklung in verschiedenen Regionen zeigt, dass sich Trends schnell ändern können.
Interessant ist auch: In wirtschaftlich starken Regionen steigen die Mieten kontinuierlich, bieten aber auch mehr Kaufkraft und Geschäftspotenzial. In strukturschwächeren Gebieten sind die Mieten zwar niedriger, dafür fehlt oft die Kundschaft. Diese Balance zu finden, gehört zur Kunst der Standortwahl.
Der Mietvertrag: Details, die Geld kosten
Gewerbemietverträge unterscheiden sich fundamental von privaten Mietverträgen. Hier gibt es mehr Verhandlungsspielraum, aber auch mehr Risiken. Wichtige Punkte sind:
- Staffelmiete oder Indexmiete: Viele Vermieter setzen auf automatische Mieterhöhungen. Bei Staffelmieten ist die Steigerung fest vereinbart, bei Indexmieten orientiert sie sich am Verbraucherpreisindex. Beide Varianten sollten genau kalkuliert werden – eine jährliche Steigerung von nur drei Prozent summiert sich über zehn Jahre erheblich.
- Instandhaltungspflichten: Anders als im Wohnrecht müssen Gewerbemieter oft Schönheitsreparaturen und manchmal sogar größere Instandhaltungen selbst übernehmen. Diese Kosten gehören zur Gesamtkalkulation.
- Kündigungsfristen: Lange Mindestlaufzeiten sind bei Gewerberäumen üblich. Wer sich für fünf oder zehn Jahre bindet, sollte sicher sein, dass die Miete langfristig tragbar ist.
Finanzielle Puffer einplanen
Eine goldene Regel beim Kalkulieren: Die monatliche Miete sollte nicht mehr als 10 bis 15 Prozent des erwarteten Umsatzes ausmachen. Bei neuen Geschäften, die erst anlaufen müssen, empfiehlt sich eine noch konservativere Planung. Zusätzlich sollten Rücklagen für mietfreie Zeiten oder unerwartete Nebenkostennachzahlungen existieren.
Wer Finanzierungsfragen grundsätzlich durchdenkt und auch andere laufende Kosten wie Personal, Wareneinkauf und Marketing einbezieht, vermeidet böse Überraschungen. Eine Tabellenkalkulation mit verschiedenen Szenarien – vom Best Case bis zum Worst Case – hilft dabei, realistische Budgets zu erstellen.
Fazit: Rechnen lohnt sich
Die Miete für Gewerberäume zu kalkulieren, erfordert mehr als einen schnellen Blick auf den Quadratmeterpreis. Wer alle Faktoren einbezieht, regionale Besonderheiten beachtet und rechtliche Fallstricke kennt, schafft eine solide Basis für das eigene Business. Mit der richtigen Vorbereitung wird aus der Traumlage keine Kostenfalle, sondern ein Standort, an dem das Geschäft wirklich wachsen kann.
